“保租房优等生”持续对接资本市场 新工具助力城投平台“减负”转型

又一单保租房REITs项目近期启动了招标，引发业界关注。在业内人士看来，保租房REITs作为推动住房保障体系发展、实现房地产行业转型及共同富裕的重要工具，可通过盘活存量资产、吸引社会资本参与，助力解决大城市住房难题。‌在政策“呵护”的大背景下，保租房REITs的扩容势在必行。

新项目络绎不绝

近期，宁波城建投资集团有限公司（简称“宁波城投集团”）保障性租赁住房公募REITs项目（首发）财务顾问服务项目中标公示的消息引发市场关注。

据悉，宁波城投集团于2023年6月重组成立，全资控股宁波城投置业有限公司（简称“宁波城投置业”）。宁波城投置业于2023年成立了保障性租赁住房REITs专题调研小组，开展市场调研、实地考察，与金融机构等专业单位进行交流，探索公募REITs发行要求。

“公募REITs的推出是资本市场服务实体经济的又一项重大改革创新，为我国经济在新发展阶段的高质量转型提供了新动能。对于当下转型中的城投公司而言，它无疑是助力创新发展的‘新利器’。”一位原始权益人在接受记者采访时指出，“一方面，通过发行REITs，城投公司可以盘活手里的存量资产，实现资产的保值增值，同时降低公司的债务水平，有效防范债务风险；另一方面，REITs的发行有助于城投企业稳增长，拓宽融资渠道，支持地方建设。举例而言，城投公司发行公募REITs，可以吸引长期资金支持地方基础设施建设，加大新基建投入。这种方式能为地方提供低成本、长期稳定的权益性资金，且通过REITs的扩募机制，还能为地方政府后续的滚动开发建设提供持续的资本市场融资渠道。”

值得一提的是，2024年至2025年，我国地方政府专项债将迎来偿债高峰期。与此同时，地方财政收入增速放缓，使得地方债务风险日益凸显。在此背景下，“专项债+公募REITs”的闭环模式，作为深化投融资体制改革的创新举措，必然会受到管理层和市场主体的高度重视与政策支持。

市场需求旺盛

原始权益人跑步入场和一级市场发行的提速，也离不开投资者对保租房REITs的热情追捧。

记者注意到，3月20日，年内第5只“日光”REIT——汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“汇添富上海地产租赁住房REIT”）发布了认购申请确认比例结果公告。

相关资料显示，汇添富上海地产租赁住房REIT网下投资者对应的有效认购基金份额数量为183.48亿份，所对应的配售比例为0.57226321%，该配售比例为28个月来的最低比例，仅次于2022年11月14日发行的华夏基金华润有巢REIT创下的历史最低水平0.469%。

“这从侧面说明，目前市场对保租房REITs的需求远大于供给，基金管理公司为了保护现有投资者的利益和避免基金规模过快增长，会限制新投资者的认购规模，导致新投资者能够获得的基金份额比例较低。”一位机构交易员告诉记者，“鉴于上市保租房资产运营稳健向好，具备极强的抗周期能力，因此2025年其有望继续成为‘资产荒’格局下资本的‘避风港’。”

整体来看，年初至今，公募REITs市场表现可圈可点。据券商粗略统计，截至3月20日，全市场已上市的REITs数量共计63只，年内平均涨幅达10.41%，有62只REITs年内收益为正。

不仅如此，2025年以来，保租房REITs发行节奏明显加快，业内人士预计，2025年保租房REITs的累计发行规模将超250亿元‌。

中金公司的研究观点亦认为，在长端利率处于低位的环境下，保租房REITs基于其较为稳定的收入和分派预期，仍将成为市场的关注焦点。

城投主体大有可为

当然，并非所有城投公司或基础设施都能够发行公募REITs，毕竟，底层资产项目需满足一定要求，比如项目权属清晰、底层资产完整、运营收益良好、资产规模符合要求等。 此外，参与公募REITs的发起人（原始权益人）和中介机构的经营状况也需要满足相关要求。

对于城投公司，如何更好地使用公募REITs这一创新工具，实现高质量发展？在业内专家看来，城投公司需在做好宏观布局及统筹的背景下，“五步走”用好创新金融工具。

一是“制定战略”，涵盖“募资-建设-运营-REITs退出”的全过程。二是“谋定后动”，对公募REITs业务进行知识培训和动员，充分分析利弊。三是“品质优先”，选择最适合自己的券商、律师和中介机构，对团队品质、专业能力和后续管理能力进行多方面考察。四是“高层挂帅”，公募REITs项目复杂，推进难度大，可以在城投公司高层挂帅的情况下，成立由财务、法律和运营等业务骨干组成的REITs专班小组。五是“运营至胜”，通过引进和培养专业运营人才，不断提升基础设施的市场化运营能力。

相比海外发达国家住宅类REITs产品市值规模及占比，我国租赁住房REITs还存在较大扩容空间。随着市场的进一步扩大，不仅有助于推动该领域的健康发展，也能更好实现企业、资金等多方共赢。对于城投平台，业内分析认为，发行公募REITs相当于拥有了一个“国有上市公司”，可以形成基础设施建设的“募-投-管-退”良性循环，提升城投公司的资产证券化率，推动平台的“减负”转型。（新华财经 杨溢仁）